Analiză din perspectiva unor situații particulare

Legislaţia în vigoare acordă reglementare privind dreptul de preemţiune, avându-se în vedere faptul că fracţionarea bunului ar implica diminuarea valorii sale economice şi de piaţă, cauzând prejudicierea proprietarului. Legea română permite sancţiunea nerespectării dreptului de preemţiune: fie desfiinţarea retroactivă a contractului în cazul acţiunii în anulare, fie acesta va fi supus efectelor nulităţii relative. În urma abrogării Legii nr. 54/1998, dreptul de preemţiune nu mai are o reglementare expresă pentru materia dreptului de proprietate asupra terenurilor situate în extravilan, acest drept  de preemţiune aplicându-se încă în cazul chiriaşilor, coproprietarilor, domeniului silvic şi asociaţilor unei societăţi comerciale.

I. Dreptul de preemţiune – noţiune şi scop juridic

1. Noţiune. Dreptul de preemţiune este definit teoretic potrivit lui M. Costin în “Dicţionarul de drept civil” drept “facultatea de care se bucură o persoană de a fi preferată oricărei alte persoane la cumpărarea unui bun”¹.

2. Scopul urmărit de legiuitor pentru acordarea dreptului de  preemţiune este diferit în funcţie de domeniul de aplicare al  acestuia:
– în cazul chiriaşului – argumentul este construit cu privire la relaţiile  desprinse din locuirea acestuia într-un anumit imobil faţă de care s-a ataşat, lucrurile mobile fiind achiziţionate în conformitate cu spaţiul de locuit, putând exista cazuri în care copiii, sau ceilalţi membri ai familiei sunt legaţi prin desfăşurarea unor activităţi de o anumită instituţie apropiată etc;
– în cazul coproprietarilor – dreptul de preemţiune permite relizarea unei unităţi a proprietăţii, ceea ce duce la o mai bună folosinţă şi îngrijire a bunurilor pentru care se exercită acest drept;
– în cazul arendaşilor – în anul 1994 s-a realizat prin Legea nr. 54/1994, abrogată însă, exprimarea directă a dreptului de preemţiune pentru proprietarii de terenuri situate în extravilan, în scopul cultivării terenurilor în mod corespunzător atât pentru menţinerea fertilităţii pământului, cât şi pentru ca roadele respectivului teren să nu fie diminuate în cantitate din cauza fărâmiţării terenului ori implicării unui cumpărător necunoscător;
– în cazul asociaţilor unei societăţi comerciale
– intenţia legiuitorului de a acorda dreptul de preemţiune se datorează avantajelor existente în cazul în care cel puţin unul dintre asociaţii care  cunosc firma, pot duce la o dezvoltare mai mare decât în cazul în care ar exista mulţi asociaţi, cu opinii contradictorii ce pot duce la litigii.

II. Natura juridic ă a dreptului de preemţiune

Privind comparativ dreptul de preemţiune şi pactul de preferinţă, în cazul acestuia din urmă, dreptul prioritar la cumpărare al beneficiarului pactului se naște în baza consimțământului părților contractante, însă dreptul de  preemțiune are o natură legală și imperativă tuturor, nu numai părților implicate. Astfel, proprietarul, cu intenția de a vinde, nu are nici un rol în nașterea și exercitarea dreptului de preemțiune de către titularul acestuia, iar prin nerespectarea acestuia se va aplica sancțiunea prevăzută de lege². Din acestea rezultă că dreptul de preemțiune este o derogare de la principiul conform căruia proprietarul dispune liber – exclusiv şi absolut – de bunul său, potrivit art. 480 C. civ ³.
Datorită faptului că acest drept reglementat de lege reprezintă o derogare de la aceste principii rezultă că dispoziţiile legale care îl reglementează trebuie interpretate restrictiv. În acelaşi timp, dreptul de preemţiune trebuie ocrotit, potrivit cazurilor şi condiţiilor prevăzute de lege, ca un drept patrimonial, indiferent de persoana care trebuie să îl respecte sau de titularul acestuia.
Asemănător drepturilor reale, dreptul de preemţiune este opozabil erga omnes, ceea ce implică faptul că, în eventualitatea în care proprietarul vinde bunul său fără să respecte acest drept reglementat de norma juridică, se poate cere instanţei de judecată anularea contractului de vânzare-cumpărare, indiferent de situaţia terţului cumpărător – de bună sau de  rea-credinţă, de beneficiar al unui pact de preferinţă sau având dreptul la  retract litigios.
Potrivit legii, în conflictele privitoare la diferitele tipuri de preferinţă la cumpărare, dreptul de preemţiune va fi prioritar în aplicare.

III. Condiţiile de aplicare a dreptului de preemţiune

Acestea diferă în funcţie de:
– bunul pentru care se aplică, formând obiectul acestui drept;
– actul ce urmează a fi încheiat, contractul de vânzare-cumpărare;
– dreptul înstrăinat prin contractul încheiat, ce încalcă acest drept.
Dreptul de preemţiune este prevăzut de lege numai în situaţia în care  înstrăinarea se face prin vânzare-cumpărare, care implică încheierea unui contract cu titlu oneros, comutativ, dreptul de preemţiune neputând fi  recunoscut în cazul unei înstrăinări cu titlu gratuit (ex. donaţie) sau cu caracter aleatoriu (ex. contract de întreţinere sau de rentă viageră), fie printr-un contract de schimb chiar cu sultă. Bunul, neavând un preţ,  specific operaţiei de vânzare-cumpărare, dreptul de preemţiune nu poate fi recunoscut, acesta operând numai la preţ egal.
Pentru aplicabilitatea dreptului de preemţiune actul juridic interzis trebuie  să aibă ca obiect transmiterea dreptului de proprietate, nevizând prin “înstrăinare prin vânzare” şi dezmembrămintele acestui drept – cum ar fi:  dreptul de uzufruct sau de folosinţă al bunului.

IV. Domeniul de aplicare şi re glementarea juridică

1. Dreptul de preemţiune reglementat de Legea nr. 10/2001 privind  regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie  1945 – 22 decembrie 1989  Potrivit art. 17 din legea mai sus-menţionată, titularii dreptului de preemţiune sunt locatarii următoarelor imobile:
– cele ocupate de unităţi şi instituţii de învăţământ din sistemul bugetar (ex. şcoli, licee, universităţi);
– imobilele ocupate de unităţi sanitare şi de asistenţă medico-legală din sistemul de stat (ex. spitale);
– cele ocupate de instituţii publice (administraţii financiare, ministere, trezorerii, judecătorii, tribunale, curţi de apel, poliţie, primării, prefecturi şi
alte autorităţi ale administraţiei publice);
– cele ocupate de instituţii culturale de stat (biblioteci, teatre, opere, muzee);
– imobilele ce reprezintă sedii ale partidelor politice înregistrate legal.
În acest caz, dreptul de preemţiune se poate exercita, sub sancţiunea decăderii, în termenul de 90 de zile de la data primirii notificării prin intermediul executorului judecătoresc, cu privire la intenţia de vânzare. Art. 19 al Legii nr. 10/2001 permite⁴ aplicablilitatea art. 17,  specificându-se că în cazul imobilelor-construcţii cărora li s-au adăugat noi corpuri în raport cu forma iniţială, a căror arie desfăşurată este mai mică decât 100% din aria iniţială, fostului proprietar i se va restitui imobilul în natură, situaţie în care cel care deţine suprafaţa adăugată are drept de preemţiune la cumpărarea suprafeţei restituite fostului proprietar sau moştenitorului acestuia. De asemenea, noul proprietar al suprafeţei restituite în proprietate are drept de preemţiune conform legii la cumpărarea suprafeţei adăugate pe orizontala şi/sau verticala imobilului după trecerea acestuia în proprietatea statului. În ambele situaţii, încălcarea dreptului de preemţiune are ca sancţiune nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare.
În conformitate cu art. 42 alin. (2) din lege⁵, în situaţia în care imobilele au altă destinaţie decât cea de locuinţă, şi nu se restituie persoanelor îndreptăţite, deţinătorii cu titlu valabil la data aplicării Legii nr. 10/2001 au drept de preemţiune, drept acordat şi chiriaşilor imobilelor cu destinaţia de locuinţe şi care nu s-au restituit persoanelor îndreptăţite. În aceste cazuri, încălcarea dreptului de preemţiune se sancţionează cu nulitatea relativă a contractului de vânzare-cumpărare, neîncălcându-se norme de ordin public.
2. Dreptul de preemţiune reglementat de Codul silvic. În art. 52 al Codului silvic⁶ se precizeză că “Statul, prin autoritatea publică centrală care răspunde de silvicultură, are drept de preemţiune la toate vânzările de bunăvoie sau silite, la preţ şi în condiţii egale, pentru enclavele din fondul forestier proprietate publică şi terenurile limitrofe acestuia, precum şi pentru terenurile acoperite cu vegetaţie forestieră. Proprietarul vânzător este obligat să înştiinţeze, în scris, unitatea silvică teritorială în raza căreia se află terenul respectiv, în legătură cu intenţia de înstrăinare. Unitatea silvică sesizată îşi va manifesta opţiunea în termen de 30 de zile, după care  dreptul de preemţiune încetează. Vânzarea făcută cu încălcarea dispoziţiilor de mai sus este nulă de drept”⁷.
Rezultă că titular al dreptului de preemţiune în acest caz este statul, iar prin derogare de la dreptul comun, acesta – statul – nu îşi va exercita acest drept reglementat exressis verbis prin Ministerul Finanţelor, ci prin intermediul autorităţii publice centrale care răspunde de silvicultură, şi anume Regia Naţională a Pădurilor, potrivit art. 10 şi art. 11 alin. (2) din Codul silvic (Legea nr 26/1996).
Tot din art. 52 deducem termenul de decădere, de 30 de zile, în care exprimarea intenţiei de vânzare trebuie să se prezinte ca o veritabilă ofertă  de vânzare ce trebuie să includă toate elementele esenţiale ale unui contract. Simpla acceptare a ofertei de către organul ce reprezintă statul duce la realizarea acordului de voinţă, având natura juridică specifică unui antecontract de vânzarecumpărare, fiind necesară forma autentică pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare.
Pentru nerespectarea dreptului de preemţiune prezentat anterior sancţiunea este nulitatea absolută a contractului. Admiterea acţiunii în constatarea nulităţii absolute este urmată de întoarcerea bunului în patrimoniul vânzătorului.
3. Dreptul de preemţiune pentru stimularea înfiinţării şi dezvoltării  întreprinderilor mici și mijlocii (IMM-urilor) La art.12 lit. d) din Legea nr.  346/2004 se prevede că “întreprinderile mici şi mijlocii au drept de preferinţă la cumpărarea activelor disponibile ale regiilor autonome, societăţilor/companiilor naţionale, precum şi ale societăţilor comerciale cu capital majoritar de stat, aflate în vecinătatea imediată a activelor pe care le deţin în proprietate.
Dreptul de preferinţă se poate exercita prin depunerea unei solicitări în acest sens, în termen de 30 de zile calendaristice de la data înscrierii activului pe listele cuprinzând activele disponibile prevăzute la art. 13 alin. (4). Este interzis, sub sancţiunea nulităţii absolute, transferul, în orice mod, al dreptului de proprietate asupra activului disponibil, fără acordarea dreptului de preferinţă”;
De asemenea, dreptul de preemţiune este reglementat şi la art. 12. lit.e) ,  amintit sub numele de “drept de preferinţă”: “întreprinderile mici şi mijlocii au prioritate la cumpărarea activelor disponibile ale regiilor autonome, societăţilor/ companiilor naţionale, precum şi ale societăţilor comerciale cu capital majoritar de stat. În termen de 30 de zile de la primirea unei solicitări în acest sens, regiile autonome, societăţile/companiile naţionale, precum şi societăţile comerciale cu capital majoritar de stat vor organiza o primă licitaţie deschisă cu strigare, doar pentru întreprinderile mici şi mijlocii. Oferta de vânzare va specifica faptul că este adresată doar întreprinderilor mici și mijlocii. Prevederile privind vânzarea de active cuprinse în Hotărârea Guvernului nr. 577/2002 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 88/1997 privind privatizarea societăţilor comerciale, cu modificările şi completările ulterioare, şi a Legii nr. 137/2002 privind unele măsuri pentru accelerarea privatizării se vor aplica în mod corespunzător. În situaţia neadjudecării licitaţiei, se poate organiza o altă licitaţie, cu acces liber, conform reglementărilor în vigoare” ⁸.
4. Dreptul de preemţiune reglementat pentru protejarea  patrimoniului cultural naţional mobil
În acest caz, dreptul de preemţiune este menţionat la art. 35. alin. (2) şi (7) din Legea nr. 182/2000:
Alin. (2): “Autorizarea operatorilor economici prevăzuţi la alin. (1) se face de către Ministerul Culturii şi Cultelor, cu avizul Comisiei Naţionale a Muzeelor şi Colecţiilor, cu respectarea normelor privind comerţul cu bunuri culturale mobile.”
Alin. (7): “Agenţii economici autorizaţi să comercializeze bunuri culturale mobile sunt obligaţi ca, în termen de 3 zile de la data înregistrării în registrul propriu a bunurilor clasate în tezaur, să comunice în scris serviciului public deconcentrat al Ministerului Culturii şi Cultelor, în a cărei rază teritorială îşi au sediul, punerea acestora în vânzare, precum şi, după caz, să transmită un exemplar al catalogului editat în scopul organizării unei licitaţii publice, indiferent dacă bunurile scoase la licitaţie sunt sau nu sunt clasate în patrimoniul cultural naţional mobil” ⁹.
De asemenea, o altă situaţie de aplicare a dreptului de preemţiune se întâlneşte reglementată la art. 36 alin.(1)-(3) şi (5), astfel: la alin. (1) se prevede:
“Bunurile culturale mobile, proprietate a persoanelor fizice sau juridice de drept privat, clasate în tezaur, pot face obiectul unei vânzări publice numai în condiţiile exercitării dreptului de preempţiune de către statul român, prin Ministerul Culturii şi Cultelor, şi cu respectarea dispoziţiilor art. 35 alin. (7).”
Precizări cu privire la aceste prevederi legale:
– titularul dreptului de preemţiune în acest caz este statul, exercitându-şi în acest caz acest drept prin Ministerul Culturii, şi anume prin intermediul direcţiei judeţene pentru cultură şi patrimoniu cultural;
– dreptul de preemţiune se poate exercita dacă proprietarul şi-a manifestat voinţa de a vinde bunul printr-o vânzare publică, adresându-se unui agent economic autorizat, fiind posibilă negocierea directă cu agentul economic autorizat ce organizează vânzarea, fie negociind direct cu vânzătorul, fie prin participarea la licitaţie publică;
– termenul de decădere al dreptului de preemţiune este de 30 de zile conform legii, pentru exprimarea intenţiei de cumpărare, nu şi pentru desfăşurarea licitaţiei publice;
– în conformitate cu art. 36 alin. (5), nerespectarea dreptului de preemţiune se sancţionează în această situaţie cu nulitatea absolută a contractului, cu efectul întoarcerii bunului în patrimoniul vânzătorului.
5. Dreptul prioritar la dobândirea imobilului expropriat
Potrivit Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate  publică, la art. 37 se prevăd, cu trimitere la aplicarea dreptului de preemţiune, următoarele: “În cazul în care lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul doreşte înstrăinarea imobilului, expropriatul – fost proprietar – are un drept prioritar la dobândire, la un preţ ce nu poate fi mai mare decât despăgubirea actualizată. În acest scop, expropriatorul se va adresa în scris fostului proprietar, iar dacă acesta nu optează pentru cumpărare sau dacă nu  răspunde expropriatorului în termen de 60 de zile de la primirea notificării, acesta din urmă poate dispune de imobil”¹⁰.
Observând cu rigurozitate modalitatea de exprimare a legiuitorului,  distingem că dreptul de preemţiune nu este identic cu dreptul de preferinţă sau prioritar, asemănător însă cu acesta. Drept urmare, se fac următoarele precizări:
I. făcând excepţie de la celelalte cazuri în care actul ilicit se materializeză în contractul de vânzarecumpărare, în situaţia imobilului expropriat, fostul proprietar beneficiază de dreptul prioritar la dobândire în toate cazurile în care expropriatorul – statul, respectiv unităţile administrativ-teritoriale – are în intenţie “înstrăinarea” imobilului, nu numai cu titlu de vânzare;
II. dacă înstrăinarea imobilului se face cu titlu oneros, prin vânzare  (inclusiv prin licitaţie), fostul proprietar se bucură de acest drept prioritar nu la un preţ egal (faţă de ceilalţi cumpărători), ci la un preț ce nu depăşeşte despăgubirea actualizată.
Deoarece dreptul expropriatului nu operează la preţ egal, se evită exprimarea de drept de preemţiune în acest caz;
III . privind procedura exercitării dreptului prioritar, aceasta este simplă: constă în notificarea intenţiei de înstrăinare a expropriatului şi de a redobândi proprietatea imobilului expropriat în termen de 60 de zile de la primirea respectivei notificări.

V. Concluzii

Privind dreptul de preemţiune într-o imagine de ansamblu, se poate  contrage intenţia legiuitorului de a proteja şi valorifica dreptul de  proprietate asupra bunurilor, oferind titularilor acestui drept posibilitatea de a beneficia de un mijloc propice pentru a-i putea conferi efectivitate, de a evita fragmentările şi dispersările şi pentru a se putea bucura în deplinătate de acest drept.

Note

1 M. N. Costin, Dicţionar de drept civil, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1997, p.166-168;
2 Fr. Deak, Tratat de drept civil – Contracte speciale vol. I – Contractul de vânzare–cumpărare şi schimbul, Editura Universul Juridic, Bucureşti , 2007, p. 40-49
3 Art. 480 C.civ. – “Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura şi dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut,  însă în limitele determinate de lege”.
4 Art. 19 alin. (3) – “Deţinătorul suprafeţei adăugate imobilului preluat are drept de preemţiune la cumpărarea suprafeţei restituite fostului proprietar sau, după caz, moştenitorului acestuia, dispoziţiile art. 17 fiind aplicabile în
aceste situaţii indiferent de calitatea deţinătorului.” (Legea nr. 10/2001 *Text actualizat la data de 01.04.2007 avându-se în vedere republicarea din Monitorul Oficial, Partea I, nr. 798 din 2 septembrie 2005);
5 Art. 42 alin (2) – “Imobilele cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, prevăzute la alin. (1), se pot înstrăina potrivit legislaţiei în vigoare. Deţinătorii cu titlu valabil la data intrării în vigoare a prezentei legi au drept de preemţiune. (3) Imobilele cu destinaţia de locuinţe, prevăzute la alin. (1), pot fi înstrăinate potrivit legislaţiei în vigoare, chiriaşii având drept de preemţiune.”
6 Codul silvic – Legea nr. 26 din 24 aprilie 1996, emitent: Parlamentul României – publicată în M. Of. nr. 93 din 8 mai 1996
7 E.Chelaru, Dreptul de preemţiune reglementat de Codul silvic, în Dreptul, nr. 6, 1997, p.15-28
8 Legea nr. 346/2004 din 14/07/2004 privind stimularea înfiinţării şi dezvoltării întreprinderilor mici şi mijlocii, varianta actualizată la data de 25.05.2006, emitent Parlamentul României, rectificarea publicată în M. Of. nr. 791 din 27/08/2004.
9 Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naţional mobil, republicată 2008, publicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 828 din 09/12/2008.
10 Legea nr. 33 din 27/05/1994 (Lege 33/1994) privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, publicată în Monitorul Oficial nr. 139 din 02/06/1994

Bibliografie

1. M. N. Costin, Dicţionar de drept civil, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1997, p166-168;
2. Fr. Deak, Tratat de drept civil – Contracte speciale, vol.I – Contractul de vânzare-cumpărare şi schimbul, Editura Universul Juridic, București, 2007, p. 40-49
3. Legea nr. 10/2001 *Text actualizat la data de 01.04.2007 avându-se în vedere republicarea din Monitorul Oficial, Partea I, nr. 798 din 2 septembrie 2005);
4. Codul silvic – Legea nr. 26 din 24 aprilie 1996, emitent: Parlamentul României – publicată în M. Of. nr. 93 din 8 mai 1996;
5. E. Chelaru, Dreptul de preemţiune reglementat de Codul silvic, în Dreptul, nr. 6, 1997, p. 15-28;
6. Legea nr. 346/2004 din 14/07/2004 privind stimularea înfiinţării şi dezvoltării întreprinderilor mici şi mijlocii, varianta actualizată la data de 25.05.2006, emitent: Parlamentul României, rectificarea publicată în M. Of. nr. 791 din 27/08/2004;
7. Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naţional mobil, republicată 2008, publicată Monitorul Oficial, Partea I nr. 828 din 09/12/2008.
8. Legea nr. 33 din 27/05/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, publicată în Monitorul Oficial nr. 139 din 02/06/1994