Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, învestită cu soluţionarea recursului recurentei-reclamantă SC H.T.R. SRL, a casat decizia pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, trimiţând cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe. Totodată, se pronunţă şi pe fondul cauzei, în contradictoriu cu intimaţii-pârâţi SC I.R.T. SRL şi persoana fizică C.S.O., cât şi cu instanţele inferioare.
Instanţa a reţinut că la data de 28.12.1998 reclamanta a încheiat cu SC C.R.  SRL o convenţie precontractuală de vânzare-cumpărare, prin care  proprietarul se obligă să înstrăineze către reclamantă cota de ½ din  suprafaţa de 7300 mp. Prin aceeaşi convenţie, părţile au prevăzut transmiterea obligaţiei şi pârâtei SC I.R.T. SRL, în cazul în care până la perfectarea actelor autentice de vânzarecumpărare terenul va trece în proprietatea acesteia.
La data de 08.07.1999, SC C.R. SRL devine asociat persoană juridică în SC I.R.T SRL, pârâta din dosar, aducând aport în natură terenul în speţă, care devine pe cale de consecinţă proprietatea SC I.R.T. SRL.
La 22.12.2000, reclamantul încheie cu reprezentantul SC C.R. SRL un act  sub semnătură privată denumit “Chitanţă”, redactat în limba engleză, prin care reprezentantul acestei societăţi recunoaşte că a primit suma de  274.400 USD reprezentând valoarea totală pentru întregul teren, deşi convenţia precontractuală are ca obiect cota de ½ din suprafaţa terenului.
Ulterior, la 27.03.2001, Judecătoria Buftea eliberează la cererea  reclamantului o încheiere prin care dispune o interdicţie de vânzare asupra terenului în baza convenţiei semnate în data de 28.12.1998 cu SC C.R. SRL.
În cele din urmă, la data de 2.04.2001, se intabulează dreptul de  proprietate al terenului pe numele pârâtei SC I.R.T SRL, iar la data de 15.05.2001 se semnează contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică de către intimaţii-pârâţi.
Considerentele deciziei pronunţate de instanţa de recurs reţin lipsa  obiectului din circuitul civil, pe motivul existenţei unei interdicţii de  vânzare asupra terenului în speţă, cauza ilicită ce rezultă din frauda la lege cu privire la dispoziţiile art. 948 şi art. 966 – 968 C. Civ. Se invocă de  asemenea şi alte aspecte frauduloase, cum sunt preţul neserios şi derizoriu care dovedeşte reaua-credinţă a părţilor şi consimţământul luat  reprezentantului vânzătoarei în limba română pe care nu o cunoaşte.
În concluzie, casarea deciziei Curţii de Apel se datorează nepronunţării  instanţelor inferioare în privinţa cauzei şi obiectului contractului.

Comentariu:

Î.C.C.J., prin decizia dată, critică soluţia Curţii de Apel Bucureşti, în sensul că nu s-a analizat în întregime contractul de vânzare-cumpărare şi, respectiv, că obiectul contractului nu se află în circuitul civil. Potrivit art. 963 C. civ. “Numai lucrurile ce sunt în comerţ pot fi obiectul unui contract”, iar în temeiul art. 1.310 C. civ. “Toate lucrurile care sunt în comerţ pot fi  vândute, afară numai dacă vreo lege a oprit acestea.” Prohibiţia poate fi  absolută, vizând bunurile care prin natura lor sau printr-o declaraţie a legii  sunt de uz sau de interes public (inalienabile) sau relativă, referitoare la bunurile care, nefiind inalienabile pot fi vândute – cumpărate, dar numai de către anumite persoane sau numai în anumite condiţii, cum ar fi: bunurile care constituie monopol de stat. La acestea se adaugă acordul părţilor de a  scoate bunul din circuitul civil, dar nu mai mult de 5 ani.¹
În mod eronat şi total opus realităţii s-a exprimat instanţa de judecată,  considerând contractul de vânzare-cumpărare încheiat între intimaţii- pârâţi ca având o cauză ilicită. Motivele invocate de aceasta cum ar fi: frauda la lege identificată printr-o cauză ilicită, preţul neserios şi derizoriu,  consimţământul luat reprezentantului vânzătoarei în limba română pe care  nu o cunoaşte, care sunt doar enumerate, nu şi dovedite prin probe concludente şi utile.
În ceea ce priveşte frauda la lege, este evident că interdicţia de vânzare din cazul de faţă are un caracter judiciar, şi nu legal sau convenţional, din moment ce a fost pronunţată de o instanţă de judecată. În niciun caz o astfel de interdicţie nu poate avea ca efect scoaterea din circuitul civil a unui bun.
La o verificare mai atentă, observăm că interdicţia de vânzare se dispune  asupra SC C.R. SRL care nu mai era proprietară în acel moment, deoarece anterior a devenit asociat persoană juridică în SC I.R.T. SRL (intimata- pârâtă), aducând ca aport în natură terenul în cauză. Astfel se explică cum a fost posibilă încheierea contractului de vânzare-cumpărare între intimaţii în cauză, acesta efectuându-se în baza extrasului de carte funciară eliberat la  data vânzării, care prevedea terenul liber de orice sarcini.
Rezultă neechivoc că diligenţele depuse de către intimatul C.S.O exclud  vehement reaua-credinţă de care este acuzat în mod nejustificat. Dimpotrivă, reaua-credinţă ar putea incumba reclamantei care s-a aflat în  relaţii de afaceri cu SC C.R. SRL, explicându-se totodată şi “Chitanţa” prin  care reclamanta ar fi plătit suma de 227.400 USD ce se doreşte a reprezenta contravaloarea terenului.
Mai mult decât atât, din interpretarea art. 1.176, 1.177, 1.178 C. civ²
În ceea ce priveşte preţul, acesta este fixat în bani, determinat³, sincer şi  serios⁴. Soluţia Î.C.C.J. cum că preţul ar fi fost fictiv sau derizoriu este neîntemeiată. Atât timp cât nu există un act secret care să dovedească o simulaţie a preţului, nu se poate vorbi de o fictivitate a preţului, iar  caracterul derizoriu necesită o expertiză privitoare la valoarea reală a bunului în momentul vânzării, ceea ce în speţă nu s-a dispus. De asemenea,  în jurisprudenţă s-a decis că părţile sunt libere să determine preţul sub sau  peste valoarea lucrului⁵, echivalenţa fiind relativă.
Argumentul (consimţământul luat reprezentantului vânzătoarei în limba română pe care nu o cunoaşte) este la fel de nepertinent ca şi celelalte motive combătute mai sus. Aceasta reiese în mod indirect din faptul că acea “Chitanţă” a fost redactată în limba engleză şi simpla afirmaţie a apelantului că ar fi singura limbă care o cunoaşte.
FALS !! Cu siguranţă reprezentantul intimatei SC I.R.T. SRL, cetăţean austriac, cunoaşte cel puţin limba sa maternă. De reamintit faptul că respectivul contract de vânzare-cumpărare a fost încheiat potrivit legislaţiei în vigoare, în faţa notarului, care cu siguranţă a verificat consimţământul părţilor înainte de a autentifica contractul.
În privinţa obiectului contractului, respectiv lucrul vândut, acesta se afla în momentul vânzării în patrimoniul SC I.R.T. SRL., dovadă în acest sens fiind încheierea prin care se intabulează dreptul de proprietate în cartea funciară pe numele intimatei vânzătoare.
La toate acestea se adaugă îndeplinirea în mod defectuos a procedurii de citare a părților, întrucât intimata SC I.R.T. SRL era radiată de la Registrul Comerţului de aproximativ 2 ani de zile. Pe tărâm procesual, se evidențiază o lipsă a capacităţii de folosinţă ce atrage pe cale de consecinţă o lipsă a calităţii procesuale pasive ce se sancţionează cu nulitatea actelor  îndeplinite.⁶ rezultă că un înscris sub semnătură privată nu constituie probă atât timp cât nu a fost recunoscut de partea căreia i se opune ori confirmat în justiţie.

Note

1 Inalienabilitatea convenţională poate fi recunoscută valabilă numai dacă se justifică printr-un interes serios şi legitim, cum ar fi garantarea executării unei obligaţii (de plată a preţului, a unei rente viagere în favoarea unui terţ etc.) sau alt interes (de ex., interdicţia înstrăinării bunulului transmis minorului până la majoratul lui). Interesul determină şi caracterul temporar al inalienabilităţii (de ex., până la stingerea obligaţiei garantate sau  încetarea în alt fel a interesului). Clauza de inalienabilitate nu poate avea caracter perppetuu. Pentru amănunte a se vedea Fr. Deak, Tratat de drept  civil – Contracte speciale vol. 1, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2006, pp. 59-69.
2 Art. 1.176. “Actul sub semnătură privată, recunoscut de acela cărui se  opune, sau privit, după lege, ca recunoscut, are acelaşi efect ca actul autentic, între acei care l-au subscris şi între cei care reprezintă drepturile lor.” Art. 1.177. “Acela cărui se opune un act sub semnătură privată este dator a-l recunoaşte sau a tăgădui curat scriptura sau subsemnătura sa.”
Art. 1.178. “Când cineva nu recunoaşte scriptura şi subsemnătura sa, sau când succesorii săi declară că nu le cunosc, atunci justiţia ordonă verificarea actului.”
3 Preţul este determinat dacă cuantumul lui este hotărât de părţi în momentul încheierii contractului.
4 Prin preţ sincer se înţelege un preţ real,  pe care părţile să-l fi stabilit nu în mod fictiv, ci în scopul de a fi cerut şi plătit în realitate.
Pe de cealaltă parte, preţul este serios atunci când nu este derizoriu (infim), atât de disproporţionat în raport de valoarea lucrului vândut încât să nu existe preţ. Seriozitatea fiind o chestiune de fapt, este lăsată la aprecierea instanţei. Pentru amănunte a se vedea Fr. Deak, Tratat de drept civil – Contracte speciale vol. 1, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2006, pp. 86-88
5 Francisc Deak, Tratat de drept civil – Contracte speciale vol.1, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 89 ; Vz. TS, s.civ, dec. nr.  1752/1971, în Repertoriu… 1969-1975, p. 127 : “Preţul trebuie să fie, în general, în proporţie cu valoarea lucrului vândut. Părţile sunt însă libere să determine valoarea bunului şi deci preţul lui, care poate fi superior sau  inferior valorii bunului ce formează obiectul vânzării. Desigur, este necesar a nu se confunda neseriozitatea preţului cu vitalitatea lui, deoarece în cazul în care preţul nu este serios contractul de vânzare-cumpărare urmează a fi anulat, pe când în caz de vitalitate a preţului vânzătorul nu este autorizat să ceară anularea vânzării (art. 1.303 C.civ.)”
6 Încetarea capacităţii de folosinţă a persoanei juridice are loc pe data încetării persoanei juridice însăşi, prin comasare,divizare totală sau dizolvare. Actele de procedură făcute de o persoană fizică sau juridică fără capacitate de folosinţă sunt lovite de nulitate absolută. Excepţia lipsei capacităţii procesuale de folosinţă poate fi ridicată de oricare dintre părţi, de procuror sau de instanţă din oficiu, în tot cursul procesului.
Excepţia lipsei capacităţii de exerciţiu a drepturilor procedurale poate fi invocată în orice stare a pricinii (art. 43. alin. 1 C.pr. civ) Vz. Viorel Mihai Ciobanu, Tratat teoretic şi practic de procedură civilă, vol. 1, Editura Naţional, 1996, pp. 274-279.